Inwestycje w obiekty zabytkowe ograniczone są w zasadzie do dwóch ich docelowych funkcji. Pierwsza to w wypadku pałaców czy dworów luksusowe rezydencje mieszkalne, czy w wypadku skromniejszych dworków zwykłe domy mieszkalne, a druga to hotele bądź pensjonaty. W obu wypadkach stoją za decyzjami nabywców i inwestorów przesłanki zarówno biznesowe jak i emocjonalne.

Choć trzeba dodać, bywa i tak, że obiekty odnawiane na rezydencję zyskują z czasem funkcje hotelowe, bywa też – choć znacznie rzadziej – odwrotnie.
Hotele w zabytkach to temat obszerny i niejednorodny, także z punktu widzenia realizacji głównego celu w jakim podjęto się kosztownego remontu, a więc zysku. Życie pokazuje, że obiekty w miastach, na ogół są to zabytkowe kamieniczki lepiej sobie radzą, bo to w miastach koncentruje się życie biznesowe, a i turystyczne, o ile miasto jest turystycznie atrakcyjne. Kraków, Warszawa, Wrocław, Gdańsk, Toruń czy Poznań to dobre przykłady. Tu właściciele hoteli czy apartamentów, coraz częściej działających w konwencji Bed & Breakfast na brak gości, tym samym zysków, nie narzekają.

Całkowicie natomiast odmienna jest sytuacja obiektów ulokowanych poza głównymi miastami, najwspanialszych naszych pałaców, zamków, dworów. Wydawać by się mogło, że ze względu na swój niepowtarzalny klimat winny być odwiedzane głównie przez turystów indywidualnych. Nie zawsze jeszcze tak jest, a szkoda. Ważne są spotkania biznesowe, a trzeba dodać, że każdy prawie obiekt wyposażony jest w sale konferencyjne i szkoleniowe.

Ostatnio bardzo modne jest organizowanie wesel i innych imprez rodzinnych w pałacach i zamkach. Jest to wspaniała alternatywa dla restauracji i sal weselnych, gdyż niepowtarzalny klimat i atmosfera miejsca stanowi niezapomnianą i wyjątkową oprawę uroczystości.

Pytaniem dla mnie niezwykle istotnym jest, czemu nadal mamy taką małą wiedzę o naszych pałacach i możliwościach wypoczynku jakie oferują? Wydaje mi się, że jest kilka powodów, które niestety często nie mają ulokowania w rzeczywistości. Na przykład powszechna jest ta o wysokich cenach.

Tymczasem hotele w pałacach prześcigają się wręcz w pakietach pobytowych, a ich wycena jest najczęściej niezwykle „życzliwa”.

Często też na ich stronach www pojawiają się oferty typu „last minute”, czasem można do pałacu czy zamku pojechać tanio w ramach ofert tzw. sprzedaży grupowej. Inny argument pojawiający się co jakiś czas to brak atrakcji na miejscu w obiekcie. I tu obiekty robią sporo, by uatrakcyjnić pobyt. Znam wiele hoteli w zabytkach, które ze względu na rozległe na ogół tereny wokół – głównie parki – mają bardzo dobrze rozwinięte miejsca na uprawianie sportu np. boiska czy korty tenisowe, własne rowery, czy kijki do nordic walking. Jest wiele obiektów, które posiadają własne stadniny konne, kręgielnie, baseny zewnętrzne i wewnętrzne, salki fitness, spa i sauny. Wiele hoteli posiada rozbudowaną infrastrukturę dla wypoczynku rodzinnego. Są więc place zabaw dla dzieci, czasem całe systemy zjeżdżalni linowych, labiryntów z kukurydzy i podobnych atrakcji. Zatrudnia się też opiekunki dla dzieci (rodzice w tym czasie mogą się zająć sobą i swoimi sprawami), które nie tylko zajmują się dziećmi, ale i animują ciekawe zabawy. Ta tendencja rodzinna jest w hotelach historycznych widoczna także w formie ich udziału w oficjalnych certyfikowanych projektach np. Hotel Przyjazny Rodzinie.

Niebagatelnymi atrakcjami są ciekawe, historyczne zabytki lub pomniki przyrody, które zazwyczaj otaczają takie pałace. Można zanurzyć się w miejscach, które nie są wymieniane w przewodnikach turystycznych, więc nie ma obawy, że natkniemy się na tłumy turystów. Miejsca takie mogą stanowić wytchnienie dla zabieganych i spragnionych spokoju urlopowiczów.

Istotnym, jak się wydaje ograniczeniem w indywidualnych wyjazdach do tych miejsc jest wciąż mała o nich wiedza, jako alternatywy do spędzenia wypoczynku czy choćby wyjazdu na weekend. Niestety, portale rezerwacyjne nie mają zakładek i informacji o historycznym charakterze obiektu, stąd giną one w gąszczu, a same strony własne hoteli pozostawiają często wiele do życzenia. A tam są właśnie te oferty i pakiety najciekawsze i najtańsze. Innymi słowy promocja tych obiektów nie zawsze jest na odpowiednim poziomie.

Wracając do biznesowego aspektu funkcjonowania zabytkowych hoteli, to w biznesplanie inwestor uwzględnić winien zarówno koszty remontowe jak i późniejsze koszty utrzymania obiektu w jego pełnej gotowości do przyjęcia gości. Ten pierwszy element jest niezwykle ważny – chodzi o to, by ponosząc koszty remontu – prac budowlanych i konserwatorskich, często dodatkowych badań archeologicznych – pamiętać, że zakładany okres spłaty kredytu związany w funkcjonowaniem obiektu. może się w czasie przesunąć.

Nie znaczy to bynajmniej, że zniechęcam potencjalnych inwestorów do interesowania się przywracaniem do życia zrujnowanych pałaców, zamków, dworków..., których wciąż jest wiele i które czekają na ratunek. Zachęcam do tego także szczytną ideą, która niesie w sobie realne szanse na ogromną przygodę i satysfakcję inwestora ratującego wielkie narodowe dziedzictwo. By jednak ograniczyć ryzyko i związać to z finansowym sukcesem trzeba się bardzo dobrze przygotować i zastanowić nad nowymi formami obecności tego typu obiektów na rynku – na pewno obiekty luksusowe typu SPA lepiej sobie radzą, ciekawą koncepcją może być formuła condohotels, na pewno przy wyborze miejsca na inwestycje warto szukać obiektu w atrakcyjnym turystycznie regionie (jak się da to z widokiem na morze, góry, jezioro), na pewno warto już na etapie przed-eksploatacyjnym nawiązywać kontakty z biurami podróży, zagranicznymi portalami itp. Jest w hotelach historycznych wiele zagrożeń, ale i wiele szans.

Krzysztof Kaniewski Koordynator grupy